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楼市“超级大招”来了!这类城市将受益

房天下长春二手房网 2017-06-28 11:18:00  来源:和讯网 |
[提要]这两天,一个足以影响中国货币发行方式、未来楼市格局的大招出台了。

这两天,一个足以影响中国货币发行方式、未来楼市格局的大招出台了。

然后,由于“太专业”,这个消息竟然没有引起注意,绝大多数人都没有看懂。

这个“超级大招”,就是财政部、国土资源部6月1日联合对外发布《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》。

所谓“土地储备”,就是地方政府获得可以对外转让的“城镇建设用地”的过程。对于土地的所有权,《中华人民共和国宪法》是这样规定的:

城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

按照《宪法》,只有政府才有权出让“城市建设用地”。而获得“可供出让的城市建设用地”的过程中,将产生征地、补偿等费用;土地转让后,政府又能获得“土地转让金”等收入。

地方政府需要资金来用于拆迁补偿,或者是“七通一平”,使土地具备开发的基本条件。在2015年之前,这些资金是通过银行贷款获得的。后来,为了遏制政府债务过快增长,防范金融风险,国家叫停了“土地储备银行贷款”,只允许地方政府发债来解决资金问题。

此次出台的“办法”,是在采用地方债方式的基础上,进一步要求发行专项的“土地储备债券”来实现融资。具体玩法如下:

1、国务院确定年度地方债限额,财政部根据这个限额,参考土地储备融资需求、土地出让收入状况等因素确定全国“土地储备专项债券”总额度,以及各省市自治区的额度。

2、地方发债主体是省级政府,其下面的市县发行土地储备专项债券的,由省级政府统一发行并转贷给市县级政府。经省级政府批准,计划单列市(深圳、厦门、宁波、青岛、大连)政府可以自办发行土地储备专项债券。

3、土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应,原则上不超过5年;土地储备专项债券可以对应单一项目发行,也可以对应同一地区多个项目集合发行。

如果把房子比作“面包”,那么土地就是“面粉”。中国的房地产市场上,供应“面粉”的只有一个商家,这就是地方政府。而地方政府去“采购、储备面粉”的资金来源,以后都只能靠上面说的专项地方债了。所以,这个“办法”将深刻影响到未来中国楼市的走向。

第一,中央政府多了一个调控楼市的方法。每年土地储备发债规模,每个省市区可以分得多少,都由中央政府管控。这样,中央的权威性将大大增加,调控将更加精准。

第二,直辖市、省会城市、计划单列市有望优先获得土地储备资金,其楼市的优势将更加明显。

发债的关键权力掌握在省级政府手里,它可以决定省内各个城市的发债规模、期限、利率,甚至包括融资获得的资金(由省政府拨付市县)。由于省委、省政府设在省会城市,其官员的家也在省会城市,所以省里对省会城市的关照能力会进一步增强。

同样通过权力,直辖市、省会城市可以影响到高铁线路的分布,个个都成为一方的交通枢纽。所以就出现了我之前在专栏里说的“内陆中心城市复兴,沿海港口城市停滞”的新局面。

所以,未来投资房地产,除了“住宅!住宅!住宅!”这个原则之外(商办物业普遍过剩),还有“省会!省会!省会!”这个原则。当然,直辖市、计划单列市视同省会。

第三,央行发钞的渠道将更加通畅。地方政府土地储备专项债券的出现,将增加银行间的“可抵(质)押品”,为央行拓宽发钞渠道创造条件。

田书博

本文来源:和讯网责任编辑:田书博
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