记者观察：二手房免征的营业税去哪儿了？

新政后，卖方的心态开始发生变化，原本由买方承担的税费并没有卖方获得实际优惠。在这种情况下，二手房市场形成了新一轮博弈。

博弈，源起于交房后2-5年之间的次新房房源放盘量大幅增加，这些房源多为112平方米的二房与150平方米左右的三房户型。这些新政后放盘的次新房有不少 一手购买者为温州投资客，大多数在 2010年前后成交。当时一手成交的单价已经普遍超过了5万元，现在二手房报价也只是5.8-6万元／平方米，获利空间狭小。

此次新政一方面减少了购买成本，并且也令这些投资客对后市的预期发生了很大的改变，挂牌意愿大增之后，一些业主还酝酿如何借新政东风上调价格。

那么问题来了：按照上海市普通住宅的总价标准，营业税的税率5.65%计算，新政出台后，满2年未满5年的普通住宅，内环内税费可减少25.425万元；内外环税费可减少17.515万元；外环外税费可减少12.995万元，此前这部分免去的税费由买方承担。免征的营业税去哪儿了？

一个明显的现象是，新政首日，位于普陀区的中远两湾城不少房源出现了5-10%的跳价情况，例如一套110平方米的房源，原来报价为到手价355万元，房东在今日将其提高至375万元。不过，出现跳价的绝大多数都是一些购入2-5年之间的房源，如上述案例中的房源即是房东购入了3年多的，因此，业内人士预测，沪上潜 力区域或者价格还有大幅上升空间的板块，很可能会走出一波成交行情。

跳价幅度亦非无迹可寻，据德佑链家刘奎介绍，一般情况下房东会把免去的营业税部分作为跳价空间，普遍做法是买卖双方协商，以免去营业税部分的50%作为提价，双方寻求平衡，目前这样的跳价在二手房市场接受程度比较高。另有业主做法就是将免去的营业税并入到手价。

“免征税”部分似乎已经成为买卖双方的心理防线，被免税收的50%~100%成为买卖双方博弈的尺度。据德佑链家交易中心高级经理陆洲介绍，新政出台后，闸 北、静安、黄浦等区域总计有7套满2年不满5年房源正在协调退税，其中闸北区域占据5套。德佑地产研究总监陆骑麟指出，二手房市场有效房源供应的增加能够 遏制房价的过快上涨。