楼市课堂：提前还贷无佳时间点

提前还贷划不划算，能不能帮我省钱？什么时间点合适呢？提前还贷，有什么流程和违约金的情况，哪些是必须注意的事项呢？记者走访了多家国有银行，纷纷给出的答复是，“根本不存在什么房贷‘提前还款佳时间点’，这完全是一个伪命题。”

住房贷款是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。某国有银行客户经理王先生给“房奴”算了一笔账：假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是3.25%。先来看看每个月要还的本金。如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30×12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，只需要看看每个月要还的利息就可以了。月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：假设贷100万，那个你需要还银行的利息就是100万×0.270833%=2708.33元。

虽然这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，个月都是欠银行100万，所以个月还的利息都是2708.33元。需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。由于个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是：997222.22×0.270833%=2700.81元。

由于是选择了等额本金，所以后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：2777.78×0.270833%=7.52元。所以提前还款并不存在某个时间点“更值”。